Comprar sobre plano en España en 2026: avales bancarios, pagos por hitos y los riesgos que el comprador extranjero suele pasar por alto

Un render impecable. Un paseo virtual en 3D. Un cartel reluciente que dice "reserva desde 6.000 €". Entrega prevista: tercer trimestre de 2027. ¿Te suena?

La obra nueva — comprar sobre plano — es el segmento que más rápido crece en el mercado inmobiliario español en 2026. Costa Blanca, Costa del Sol, Mallorca y el área metropolitana de Valencia tiran de la demanda y los promotores aprietan en preventa: cuando las grúas ya están en obra, suele haberse vendido entre el 60 % y el 80 % de las viviendas de una promoción.

Para el comprador extranjero, el sobre plano es atractivo de verdad. Vivienda nueva, eficiencia energética muy por encima del parque usado, posibilidad de elegir acabados y precios congelados de 2026 para llaves de 2027 o 2028. Pero el perfil de riesgo es muy distinto al de una compra de segunda mano, y la mayoría de los casos de comprador escaldado que vemos ignoraron las protecciones que la ley española ya les daba.

Esta guía recorre el proceso de obra nueva de principio a fin: cómo se estructuran los pagos, por qué la Ley 38/1999 es la norma más importante de la que casi nadie habla, y las cláusulas contractuales que ningún comprador extranjero debería firmar a la ligera.

Qué significa "sobre plano" en España

Estás comprando una vivienda que aún no existe. El promotor posee el suelo, tiene la licencia de obras concedida y vende viviendas — pisos, chalets o adosados — a partir de planos, renders y una memoria de calidades que detalla materiales y acabados.

Firmas un contrato privado de compraventa meses, a veces años, antes de la entrega. Pagas por hitos durante la construcción. En la entrega firmas la escritura en la notaría, recibes las llaves y la propiedad se inscribe a tu nombre.

En la práctica verás tres modalidades:

Tipo	Estado en el momento de la venta	% medio reservado por extranjeros
Sobre plano puro	Solo planos, sin obra	15–25 % en preventa
En construcción	Obra iniciada, estructura visible	50–70 % vendido
Llave en mano	Prácticamente terminada, pendiente de certificados	Comercializada como "nueva" hasta dos años

Cuanto más a la izquierda compres en este eje, mayor el descuento — habitualmente entre un 10 % y un 20 % por debajo del precio llave en mano — y mayor la ventana de riesgo.

El calendario de pagos, descifrado

La obra nueva en España no es una operación de señal y completar. Es un flujo de pagos por hitos. Un calendario representativo para una vivienda de 350.000 € con 18 meses entre contrato y entrega tiene este aspecto:

Fase	Cuándo	Porcentaje habitual	Importe sobre 350.000 €
Reserva	Día 0	1–2 %	3.000–6.000 €
Firma del contrato privado	+30 días	10–20 % (descontada la reserva)	35.000–65.000 €
Hitos de obra	+3 a +15 meses	20–40 % en 2–4 pagos	70.000–140.000 €
Notaría	Entrega	Resto	140.000–175.000 €

Dos cosas a tener claras desde el primer momento:

1. Estás financiando la obra del promotor. Tu dinero paga la cimentación, la estructura, las ventanas. Si el promotor quiebra antes de la entrega, todos los euros que hayas transferido están en riesgo salvo que estén protegidos por el aval bancario al que llegamos en un momento.
2. Las hipotecas no cubren los hitos. Los bancos españoles prestan contra la escritura — es decir, en la entrega. Cada euro anterior debe ser capital propio. El comprador extranjero que cuenta con financiar el 70 % desde el día uno se sorprende al descubrir que necesita ese 70 % en efectivo por adelantado, y que el banco se lo refinancia al final. (Mira nuestra guía de hipotecas para no residentes para ver cómo funciona en la práctica.)

La Ley 38/1999 — la protección que el comprador extranjero suele desconocer

Este es el párrafo más importante del artículo. Léelo dos veces.

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) — concretamente su disposición adicional primera, redactada por la reforma de 2015 — obliga a todo promotor que venda vivienda sobre plano en España a garantizar todos los importes recibidos del comprador, más el interés legal, mediante:

• Un aval bancario emitido por una entidad española, o
• Un seguro de caución suscrito con una aseguradora autorizada.

La garantía debe:

• Cubrir el 100 % de las cantidades entregadas antes de la entrega (reserva, contrato privado, hitos)
• Devengar el interés legal del dinero (en torno al 4 %) desde la fecha de cada cobro
• Ser individualizada — un certificado por comprador, con tu nombre y la vivienda concretos, no una póliza genérica del promotor
• Ser ejecutable automáticamente si la vivienda no se entrega en el plazo pactado o si el promotor entra en concurso
• Estar ingresada en una cuenta especial afecta exclusivamente a la construcción de esa promoción

Si el promotor no te entrega un certificado individualizado de aval antes de cada hito, tienes derecho legal a no pagar y a resolver el contrato. Punto.

El dinero perdido en España entre 2008 y 2014 por compradores que pagaron hitos a la cuenta general del promotor sin exigir esta garantía es escalofriante. El Tribunal Supremo ha aclarado desde entonces que el banco responde si admite cantidades del comprador sin asegurar que el aval esté constituido — pero te conviene no tener que litigar, así que exige el certificado antes de cada transferencia.

Qué debe contener el certificado

Un certificado válido de la Ley 38/1999 incluye:

• Nombre completo del comprador y NIE
• Identificación concreta de la vivienda (bloque, planta, puerta, plaza de garaje, trastero)
• Importe cubierto (cada pago concreto, no un "hasta")
• Interés legal del dinero
• Fecha prevista de entrega y supuestos de ejecución
• Responsabilidad expresa de la entidad en caso de no entrega

Si te entregan una carta genérica con membrete del promotor diciendo "sus fondos están protegidos", eso no es un aval de la Ley 38/1999. Cambia de abogado.

IVA, ITP y la diferencia fiscal que importa

En segunda mano, el comprador paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), de gestión autonómica — habitualmente entre el 6 % y el 10 %.

En obra nueva compras a un promotor, así que pagas:

• IVA del 10 % del precio para vivienda (4 % en VPO, 21 % en suelo y locales)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados) — autonómico, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 %

Sobre los 350.000 € de nuestro ejemplo, en la Comunidad Valenciana (AJD 1,5 %), el comprador paga:

• IVA: 35.000 €
• AJD: 5.250 €
• Total: 40.250 € en impuestos — alrededor del 11,5 % sobre el precio

Comparado con la segunda mano al mismo precio en Valencia (ITP 10 %), el coste fiscal sería de 35.000 € — la obra nueva tributa, en la mayoría de regiones, ligeramente por encima, contra la intuición de que "la obra nueva sale más barata".

Cuidado aquí: el IVA va al promotor, que lo ingresa en la Hacienda. El AJD lo paga el comprador en la notaría. Los dos son ajenos al coste de construcción. Mira la guía de impuestos sobre la propiedad en España para el detalle completo y los tipos autonómicos de 2026.

El contrato — cláusulas a negociar antes de firmar

Los contratos privados de obra nueva en España ocupan entre 15 y 30 páginas de jerga jurídica. Lo crítico rara vez es el precio. Son estas cláusulas las que deciden si estás protegido.

1. Fecha de entrega y la penalización por retraso

El contrato debe fijar una fecha de entrega concreta (un mes natural vale; "tercer trimestre de 2027" no). Toda promoción sobre plano en España se retrasa al menos una vez — licencias, suministros, certificaciones. Negocia:

• Una prórroga de 6 meses a favor del promotor (estándar en el sector).
• Resolución automática con devolución íntegra más intereses si la entrega se retrasa más de 6 meses adicionales.
• Una penalización diaria (a menudo el 0,05 % del precio pagado) por días de retraso si decides esperar en lugar de resolver.

Sin estas cláusulas, "la obra está retrasada" puede significar dos años extra con tu dinero atrapado en hitos.

2. Memoria de calidades anexa al contrato

La memoria — qué marca de cocina, qué tipo de azulejo, qué potencia de aire acondicionado — debe anexarse al contrato y declararse vinculante. De lo contrario, el promotor podrá sustituir por materiales de calidad similar y tu gres porcelánico se convertirá en laminado.

Exige que cualquier sustitución requiera la aprobación escrita del comprador, no el criterio unilateral del promotor.

3. Cédula de Habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación

Son los certificados que permiten ocupar legalmente la vivienda. Sin ellos no podrás dar de alta el agua o la luz a tu nombre y, en la mayoría de comunidades, no podrás alquilar legalmente.

El contrato debe exigir ambos certificados emitidos antes de la entrega, no "en X meses tras finalización". Si te entregan llaves sin Licencia de Primera Ocupación, te estás mudando a una vivienda que legalmente no existe.

4. Repaso y la garantía 1+3+10

La obra nueva en España incorpora garantías obligatorias por la Ley 38/1999:

• 1 año — acabados (pintura, alicatados, puertas, herrajes)
• 3 años — habitabilidad (aislamiento, impermeabilización, fontanería, electricidad)
• 10 años — defectos estructurales (cimentación, elementos portantes)

Antes de firmar la escritura tienes derecho a una visita de repaso con el constructor para documentar defectos. Negocia:

• El derecho a la visita de repaso antes de firmar, no después
• Un plazo de 30 días para que el promotor subsane los defectos listados
• Una retención del 1–2 % del precio hasta el cierre del repaso

El promotor casi nunca ofrecerá la retención por iniciativa propia. Negóciala tú.

5. Subrogación del préstamo del promotor

El promotor suele tener un préstamo promotor hipotecario sobre toda la promoción. En la entrega, a veces se ofrece al comprador subrogar (asumir) la parte proporcional como su hipoteca.

La subrogación puede ahorrar varios miles de euros en gastos de constitución (sin nueva escritura de hipoteca, sin AJD sobre la nueva hipoteca, sin tasación adicional). Pero el tipo del promotor rara vez es el mejor del mercado en 2026 — los tipos para no residentes en grandes bancos españoles rondan el 3,5–4,5 %, mientras que los tipos por subrogación que vemos están en 4,5–5,5 %. Haz números; no des por buena la subrogación solo porque te la ofrezcan.

El calendario, de principio a fin

Un cronograma realista de 18 meses para un comprador extranjero:

• Día 0 — Firma de la reserva, 6.000 € a la cuenta del promotor (verifica el certificado de la Ley 38/1999 en menos de 30 días).
• Días 1–14 — Tu abogado revisa el título del suelo del promotor, la licencia urbanística, la nota simple y la licencia de obras; tramitas o confirmas tu NIE.
• Día 30 — Firma del contrato privado, primer hito pagado, certificado individualizado de aval recibido.
• Meses 3–15 — Hitos de obra; certificado renovado en cada pago. Visita la obra al menos dos veces.
• Mes 14–17 — Repaso previo, Cédula de Habitabilidad y Licencia de Primera Ocupación obtenidas.
• Mes 15–18 — Cierre de la hipoteca (los bancos españoles emiten la oferta vinculante una vez que el edificio se inscribe como finca con su propia referencia registral).
• Día de entrega — Notario firma la escritura, transfieres el saldo final, recibes llaves y certificados. La disposición de la hipoteca se hace en el mismo acto notarial.

Si el aval está al día y las cláusulas suspensivas están bien redactadas, incluso un retraso o una caída del promotor deberían dejar tus hitos recuperables.

Los riesgos que más pasa por alto el comprador extranjero

Patrones que vemos en los compradores que perdieron dinero en obra nueva en España:

1. Pagar hitos sin verificar que el certificado de aval está vigente. Un aval que cubría el hito 2 no cubre automáticamente el hito 3. Exige certificado nuevo en cada transferencia.
2. Aceptar al abogado "recomendado" por el promotor. Ese abogado cobra una comisión por referencia y, estructuralmente, no está de tu lado. Usa un abogado independiente — el tuyo, en tu ciudad, revisando el contrato frase a frase.
3. Subestimar el deslizamiento del plazo. Aproximadamente dos de cada tres promociones sobre plano en España se entregan con seis o más meses de retraso. Si tu calendario incluye una mudanza con fecha fija o un colegio en septiembre, deja un colchón de doce meses.
4. Pasar por alto el riesgo de tipo de cambio. Te comprometes en euros durante 18 meses pagando desde tu divisa local. Una variación adversa del 5 % sobre 280.000 € de hitos son 14.000 €. Bloquea la cobertura con un contrato a plazo — mira la guía de cambio de divisas.
5. Comprar a partir de un render con vista al mar. Los renders mienten. Camina la parcela con un plano impreso y comprueba qué se va a construir entre tu vivienda y el mar. La Costa Blanca tiene más de una torre de compradores que pagaron precio "vista al mar" por una vista de la siguiente fase.
6. Olvidar que las cuotas de comunidad y el IBI arrancan en la entrega. Las primeras cuotas de comunidad en una promoción de lujo en la Costa del Sol pueden ir de 3.000 a 5.000 € al año. Incluye los costes anuales en el cálculo.
7. No fijar la vía de licencia turística (en Andalucía, Baleares, Canarias — mira la guía de Mallorca y la guía de Canarias). La obra nueva no trae licencia turística por defecto. Si tu tesis de inversión depende del alquiler vacacional, la normativa autonómica tiene que permitirlo para esa vivienda concreta.

Obra nueva contra segunda mano — herramienta rápida de decisión

Considera obra nueva si…	Quédate en segunda mano si…
Puedes esperar entre 12 y 24 meses	Necesitas mudarte en menos de 6 meses
Valoras eficiencia energética y garantías	Quieres flexibilidad total para negociar el precio
Quieres elegir acabados	No puedes adelantar el 70 % en efectivo antes de hipoteca
Aceptas riesgo de obra	Un retraso de 12 meses te tumbaría el plan
Compras en zona caliente (Costa Blanca, Costa del Sol, Mallorca) donde la obra nueva domina la gama media-alta	Compras en centros urbanos (Madrid, Barcelona, Valencia ciudad) donde la obra nueva escasea y se sobrepaga

Dónde entra Buvivo

Buvivo es un marketplace de búsqueda inversa — publicas la vivienda que buscas y los agentes y promotores que tienen producto encajable se acercan a ti. En obra nueva esto importa más que en segunda mano.

El mercado de obra nueva en España está muy fragmentado. La comercialización pasa por decenas de agencias regionales con promociones en exclusiva que no encontrarás en Idealista. Publicar una vez tus criterios — "3 dormitorios, vista al mar, Costa Blanca norte, entrega 2027 o antes, hasta 450.000 €" — te conecta con las promociones que encajan, en lugar de obligarte a peinar webs de agencias y acabar en mil listas de correo.

No vendemos viviendas ni nos llevamos un porcentaje. Los agentes pagan por desbloquear el contacto; tú mantienes el control de la conversación.

Cómo empezar

Compradores: publica una solicitud en 3 minutos y deja que los agentes te traigan opciones de obra nueva y segunda mano que encajan.

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