Comprar propiedad en Mallorca en 2026: la guía para compradores extranjeros

Mallorca es la historia inmobiliaria española que nunca se frena. Los alemanes la descubrieron en los años 90, los británicos los siguieron, los escandinavos convirtieron la isla en una extensión de Estocolmo y Copenhague, y en 2026 un flujo constante de compradores estadounidenses, holandeses y suizos ha hecho de Mallorca el mercado inmobiliario más internacionalizado de España. Siete de cada diez operaciones de gama alta en la isla involucran hoy a un comprador extranjero.

Esta es la versión práctica, no de folleto, de lo que realmente implica comprar aquí en 2026 — dónde están los precios, qué zonas encajan con cada tipo de comprador, las reglas de licencia de alquiler que confunden a casi todos, y qué vigilar en el aspecto legal.

El panorama de precios, abril de 2026

Precio medio de oferta por m² por zona (segunda mano, pisos y casas):

Zona	€ / m²	Notas
Palma (casco antiguo, Santa Catalina)	5.400–6.800	Caminable, viva, buena reventa
Palma (Portixol, Molinar)	6.200–8.500	Primera línea, casas de pescadores reformadas
Suroeste (Andratx, Port d'Andratx)	7.500–11.000	Costa de prestigio, puertos, bastión alemán
Suroeste (Santa Ponsa, Calvià)	4.800–6.200	Chalets familiares, golf, colegios internacionales
Norte (Pollença, Alcúdia)	4.200–6.000	Montaña y mar, más tranquilo, estacional
Este (Artà, Capdepera, Son Servera)	3.400–4.800	Calas, espacio, menos masificación
Interior (Santa María, Binissalem, Sineu)	3.200–4.600	Pueblos, viñedos, fincas
Sureste (Santanyí, Ses Salines)	4.800–7.200	Los "Hamptons" de Mallorca, boutique
Pueblos de la Tramuntana (Deià, Valldemossa, Sóller)	6.500–9.500	Protegidos por la UNESCO, oferta limitada

Los precios subieron alrededor de un 8% en 2024 y un 5% en 2025; 2026 apunta a otro 3–5%, con la Tramuntana y la primera línea de Palma por encima del resto. Mallorca tiene la menor brecha de España entre precio de oferta y precio de venta — por debajo del 4% sobre inmuebles bien valorados, lo que significa que las ofertas muy bajas suelen ignorarse.

Qué parte de la isla para cada perfil

Palma — la opción de todo el año

La única parte de Mallorca que vive 12 meses al año. Panaderías, colegios, catedral, escena Michelin, vuelos directos a 70 ciudades. El casco antiguo (La Lonja, Sant Jaume) concentra los pisos más señoriales; Santa Catalina es el imán gastronómico y nocturno; Portixol y Molinar te ponen en primera línea con 10 minutos en moto al centro. Ideal para: quien vive aquí todo el año, teletrabajadores, quienes no quieren depender del coche.

Suroeste — la costa de prestigio

Andratx, Port d'Andratx, Camp de Mar, Bendinat, Portals. El capital alemán reconstruyó este rincón de la isla en los 2000; dominan los puertos deportivos y los chalets privados. Caro, bien dotado, muy internacional, mayoritariamente segunda residencia. Ideal para: propietarios de barco, compradores que priorizan liquidez de reventa, uso veraniego intenso.

Santa Ponsa / Calvià — país de chalet familiar

Más barato que Andratx, más orientado a familias, con dos de los mejores colegios internacionales de la isla (Baleares International College, King Richard III) a 15 minutos. Mucho chalet de los 2000 en parcelas generosas. Ideal para: familias que se trasladan con niños.

Norte — montaña y bahía

Pollença y Alcúdia se sitúan donde la Tramuntana se encuentra con el mar. Largas playas de arena en Alcúdia y Playa de Muro, casco antiguo con carácter en Pollença, barcos en Puerto Pollença, senderismo desde la puerta de casa. Se apaga más en invierno que el sur. Ideal para: familias activas, senderistas, ciclistas, quien valora la naturaleza por encima del ocio nocturno.

Este — espacio y calas

Artà, Capdepera, Son Servera, Porto Cristo. Aquí las playas son calas, no largas franjas. Menos desarrollado, más barato, más lento. El trayecto desde el aeropuerto de Palma es de 60–75 minutos, lo que filtra al comprador ocasional. Ideal para: quienes buscan espacio, privacidad y un precio de entrada más bajo.

Interior — tierra de finca

El pla entre montaña y costa. Pueblos como Santa María, Binissalem, Sineu, Algaida, Llucmajor — plazas pequeñas, mercado de los miércoles, viñedos. Una finca de piedra con unas hectáreas de terreno y piscina se sitúa entre 900.000 € y 2,5 M € según tamaño y estado. Ideal para: compradores que buscan la Mallorca de postal, reformistas con sensibilidad de diseño.

Sureste — boutique y tranquilo

Santanyí, Ses Salines, Portocolom. Bonito, discreto, más caro por m² de lo que cabría esperar por su lejanía — aquí se han trasladado muchos compradores escandinavos y suizos a medida que el suroeste se saturaba. Ideal para: compradores repetidores que ya han hecho Mallorca y quieren más calma.

Pueblos de la Tramuntana — la postal

Deià, Valldemossa, Sóller, Fornalutx, Banyalbufar. Casas de piedra en acantilados, terrazas de olivos, niebla en invierno. La oferta es mínima porque la protección UNESCO limita severamente la construcción nueva, lo que mantiene los precios altos. Ideal para: compradores con una preferencia estética fuerte y sin ambición de alquiler.

La trampa de la licencia turística (léelo antes de comprar)

Aquí es donde los compradores extranjeros pierden más dinero en Mallorca — no en la compra, sino al calcular mal qué pueden hacer con la vivienda después.

Los alquileres turísticos de corta duración en Mallorca requieren una licencia turística (número ETV) que, a efectos prácticos, ya no se concede para pisos en Palma ni en la mayoría de zonas urbanas costeras. La moratoria de 2022 sobre nuevas ETV para pisos en edificios plurifamiliares (es decir, todo lo que no sea una casa unifamiliar) sigue vigente en 2026 y ha sido prorrogada. Los chalets independientes fuera de las zonas restringidas aún pueden obtener una ETV, pero el trámite tarda 6–12 meses y exige estándares concretos de aislamiento, seguridad y aparcamiento.

Consecuencias:

• Si compras un piso en Palma, Puerto Pollença, Alcúdia o la mayoría de pueblos costeros pensando en alquilarlo a turistas en Airbnb — probablemente no puedes. La inspección es agresiva; las multas arrancan en 20.000 € y llegan hasta 400.000 €.
• Los inmuebles anunciados como "con licencia turística" se venden con una prima del 15–30% sobre inmuebles idénticos sin licencia. Confirma que la licencia está activa, vinculada al inmueble (no al propietario) y es transmisible.
• Los alquileres de larga duración (más de 32 días) no están restringidos y no requieren ETV. Ese es el plan B para quien no pueda obtener licencia turística.

No bases la compra en los ingresos de alquiler turístico a menos que la licencia exista de verdad y se transmita con la venta. Este único error arruina más planes inmobiliarios en Mallorca que cualquier otro.

El proceso, específico de Mallorca

El proceso general es el mismo que en cualquier parte de España (guía completa aquí), pero estas particularidades baleares importan:

Tipo de ITP: progresivo, hasta el 13%

Las Islas Baleares tienen los tipos de ITP más altos de España para vivienda de segunda mano, y son progresivos:

• Hasta 400.000 €: 8%
• 400.000–600.000 €: 9%
• 600.000–1.000.000 €: 10%
• 1.000.000–2.000.000 €: 12%
• Más de 2.000.000 €: 13%

En un chalet de 1,5 M €, eso supone 164.000 € sólo en impuesto de transmisiones. Presupuéstalo desde el primer día.

AJD y obra nueva

La obra nueva paga 10% de IVA más 1,5% de AJD — es decir, un 11,5% total, sin tramos progresivos. En obras nuevas grandes, esto en realidad sale mejor que el ITP.

El impuesto sobre el patrimonio afecta aquí

Las Baleares aplican el impuesto sobre el patrimonio y, como los valores inmobiliarios son altos, golpea a muchos compradores extranjeros. El mínimo exento es de 700.000 € por titular sobre activos en España (subiendo a unos 900.000 € para la vivienda habitual si eres residente). Los no residentes no se benefician de la bonificación por vivienda habitual. Una pareja que compre una segunda residencia de 2 M € como no residentes pagará patrimonio cada año — normalmente entre 3.000 y 12.000 € según la estructura. Planifícalo con un asesor fiscal antes de firmar.

Protección del litoral (Ley de Costas)

Todo lo que está dentro de los 100 m de la línea de costa queda sujeto a la Ley de Costas. Muchos chalets de primera línea anteriores a 1988 están técnicamente en la servidumbre de protección, lo que limita reformas y, en algunos casos, la transmisión del inmueble. Pide siempre un certificado de situación de costas antes de cerrar una compra en primera línea.

La cédula de habitabilidad

Obligatoria para dar de alta suministros. Muchas casas rurales heredadas carecen de una cédula válida porque las reformas se hicieron sin licencia. Sin ella, no puedes conectar legalmente agua ni luz — ni, lo que es crucial, obtener hipoteca. Confirma que la cédula esté vigente antes de firmar la reserva.

Riesgo de obra ilegal en el interior

El Govern balear se ha puesto duro con la demolición de viviendas rurales construidas ilegalmente, sobre todo ampliaciones hechas sin licencia. Si compras una finca, pide el certificado urbanístico y la huella catastral — cada metro cuadrado construido más allá de lo que figura en el registro, legalmente, no existe. Pueden obligarte a demolerlo.

Mercado hipotecario para compradores extranjeros

Los no residentes en Mallorca financian con:

• BBVA, Santander, CaixaBank — banca nacional completa, familiarizada con expedientes extranjeros
• Banca March — mallorquín, flexible con expedientes cercanos a banca privada
• Colonya Caixa Pollença — cooperativa local, fuerte en el norte
• UCI, Hypotekerfirma (brokers escandinavos) — vías especializadas

El LTV para no residentes está típicamente en el 60–70% sobre el menor entre precio y tasación — y en Mallorca los bancos suelen tasar un 5–15% por debajo del precio acordado. Eso es una sorpresa frecuente a última hora. Los tipos fijos a 20 años rondan el 3,3–3,9% a principios de 2026; el variable, Euribor + 1,0–1,2%. Las comisiones de apertura: 1–2%.

Para compras por encima de 1,5 M €, la banca privada (Banca March, Andbank, Santander Private) suele mejorar los tipos retail en 40–80 puntos básicos y merece una llamada.

Dónde tener cuidado

• Frases del tipo "licencia turística transmisible" que en realidad significan "el propietario la solicitará" — o la licencia existe hoy, o no existe
• Fincas interiores construidas ilegalmente con un €/m² sospechosamente bajo — las órdenes de demolición se trasladan con el inmueble
• Artimañas en primera línea donde la servidumbre hace que la piscina sea técnicamente ilegal
• Pisos plurifamiliares en Palma vendidos prometiendo ingresos de Airbnb — la moratoria seguirá vigente cuando completes
• Fincas anunciadas como "edificables" en suelo rústico: en Baleares, el suelo rústico exige hoy 14.000–21.000 m² por vivienda nueva, y la cola de licencias es de años

Realidad de la rentabilidad del alquiler

Si el alquiler turístico queda descartado, las rentabilidades de larga duración en Mallorca son modestas:

• Pisos en Palma: 3,8–4,5% bruto
• Primera línea en Palma (Portixol, Molinar): 3,0–3,5% bruto
• Chalets en el suroeste: 2,0–2,8% bruto
• Fincas rústicas: 1,5–2,5% bruto

El argumento de inversión en Mallorca nunca ha sido la rentabilidad; es la revalorización y el uso personal. Haz las cuentas con eso en mente.

El resumen honesto

Mallorca en 2026 es uno de los sitios menos arriesgados de España para aparcar capital en inmueble — la oferta está restringida por geografía y regulación, la demanda extranjera es estructural, y las reglas de licencia turística que frustran a los nuevos compradores también protegen los valores existentes. Pero es también uno de los sitios más fáciles para pagar de más, modelar mal los ingresos de alquiler o heredar un defecto legal que tarda años en desenredarse.

Los compradores que salen contentos comparten tres hábitos: visitan en al menos dos estaciones distintas antes de comprar, contratan a un abogado con base en Mallorca (no a un generalista de la península), y no caen por inmuebles cuyos números sólo cuadran si se cumple la hipótesis de la licencia turística.

Próximos pasos

Si Mallorca es tu isla, empieza por la solicitud del NIE — puedes hacerlo desde tu país antes de llegar. Revisa el proceso completo de compra y el panorama fiscal. Y cuando estés listo para buscar de verdad, publica lo que buscas en Buvivo y deja que los agentes y propietarios mallorquines te traigan propiedades que encajen — en lugar de refrescar los tres mismos portales cada noche.