Cómo comprar una propiedad en España siendo extranjero: la guía de 2026

España sigue siendo uno de los destinos más populares de Europa para los compradores extranjeros de vivienda. Buen clima, un mercado de alquiler sólido, ninguna restricción a la propiedad para no residentes y —en comparación con París, Londres o Ámsterdam— precios que todavía resultan razonables. Pero el proceso tiene su propio ritmo, sus propios impuestos y un puñado de trampas que cada año pillan desprevenidos a los compradores primerizos.

Esta es la guía que nos habría gustado tener cuando empezamos a ayudar a los compradores a moverse por el mercado español. Cubre todo el recorrido: desde obtener el NIE y abrir una cuenta bancaria hasta firmar la escritura y pagar tu primer recibo del IBI.

¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en España?

Sí. No hay restricciones para los no residentes —ni comunitarios ni extracomunitarios— a la hora de comprar vivienda residencial en España. Puedes ser propietario pleno, alquilarla, venderla o dejarla en herencia. Lo único que ha cambiado recientemente es la Golden Visa: el programa de residencia a cambio de inversión vinculado a la compra de propiedad se eliminó formalmente en abril de 2025. Comprar propiedad sigue funcionando perfectamente; simplemente ya no te concede un permiso de residencia por sí mismo.

Si necesitas un visado de larga duración, las vías más habituales hoy en día para los compradores de propiedad son el Visado No Lucrativo (para quienes tienen ingresos pasivos) y el Visado de Nómada Digital (para trabajadores en remoto). Estos son trámites independientes de la propia compra de la vivienda.

El proceso en 11 pasos, en orden

1. Consigue tu NIE

El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el identificador fiscal del extranjero. No puedes comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria española ni pagar impuestos sin él. Puedes solicitarlo:

• En un consulado español de tu país de origen (más lento, pero puedes hacerlo antes de llegar)
• En una comisaría de la Policía Nacional en España (más rápido en provincias turísticas; desesperantemente lento en Madrid y Barcelona)
• A través de un abogado con poder notarial (lo más habitual para compradores en remoto — espera pagar entre 100 € y 200 € en honorarios)

El NIE en sí es gratuito o cuesta unos 10 €. Los plazos van desde unos pocos días hasta varias semanas según la oficina.

2. Abre una cuenta bancaria española

Necesitarás una cuenta española para pagar la señal, el notario, los impuestos y los recibos periódicos (luz, agua, gastos de comunidad, IBI). La mayoría de los bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes — solo piden pasaporte, NIE y un justificante de domicilio de tu país de origen. Las comisiones son más altas que en las cuentas de residentes, normalmente entre 30 € y 120 € al año.

3. Define tu búsqueda — en serio

Aquí es donde la mayoría de los compradores pierde tiempo. "Un sitio cerca de la playa" no es una búsqueda; es un estado de ánimo. Antes de empezar a visitar, decide:

• Tipo: piso, adosado, villa, parcela, ¿local comercial?
• Modalidad: ¿compra o alquiler con opción a compra?
• Presupuesto: total, ¿o tras financiación?
• Superficie mínima: metros cuadrados interiores, no los de la parcela
• Ubicación: comunidad (p. ej. Comunidad Valenciana), provincia (p. ej. Alicante), municipio (p. ej. Dénia), preferencia (centro frente a afueras)
• Imprescindibles: plaza de garaje, espacio exterior, ascensor, calificación energética

Cuanto más concreto seas, menos tiempo perderán los agentes enseñándote propiedades que no encajan — y menos tiempo perderás tú visitándolas. Precisamente por eso creamos Buvivo: para que los compradores indiquen sus criterios una sola vez y sean las propiedades las que vengan a ellos.

4. Contrata a un abogado independiente — antes de hacer ninguna oferta

Este es el paso más importante y el que más gente se salta por ahorrarse 1.500 €. No uses el abogado del vendedor. No uses un abogado recomendado por la agencia inmobiliaria. Busca un abogado independiente, colegiado en el Colegio de Abogados local, que trabaje para ti y solo para ti.

Un buen abogado inmobiliario hará lo siguiente:

• Verificará los datos registrales de la propiedad (nota simple del Registro de la Propiedad)
• Comprobará si hay deudas, embargos o cuotas de comunidad impagadas
• Confirmará la situación urbanística y que la propiedad es totalmente legal (esto importa muchísimo en Andalucía y Canarias, donde miles de viviendas se construyeron sin licencia)
• Revisará la cédula de habitabilidad
• Redactará o revisará el contrato privado de compraventa
• Asistirá a la firma ante notario en tu nombre mediante poder notarial, si es necesario

Presupuesta entre 1.500 € y 3.000 € según el valor y la complejidad de la propiedad.

5. Preaprobación de la hipoteca (si vas a financiar)

Los no residentes pueden conseguir hipotecas en España, pero las condiciones son menos generosas que para los residentes:

• Loan-to-value: normalmente 60–70 % para no residentes (frente a hasta el 80 % para residentes)
• Plazo: hasta 25–30 años, pero suele tener que terminar antes de los 75 años de edad
• Tipos: mayoritariamente variables, referenciados al Euríbor a 12 meses + 0,8–1,5 %. Hay fijos disponibles, pero entre 0,5 y 1 % más caros
• Comprobación de ingresos: tu cuota mensual no puede superar, por lo general, el 30–35 % de tus ingresos netos

Consigue una preaprobación (oferta vinculante) antes de firmar ningún contrato de reserva. Necesitarás nóminas, declaraciones de la renta, extractos bancarios y justificación de deudas existentes — todo traducido al español y apostillado.

6. El contrato de reserva

Una vez que encuentras una propiedad y aceptan tu oferta, firmarás un contrato de reserva y pagarás entre 3.000 € y 6.000 € para retirarla del mercado. Esto suele darte entre 2 y 4 semanas para completar la debida diligencia y firmar el contrato privado. La señal no es reembolsable salvo que se detecte un problema legal, así que nunca lo firmes sin el visto bueno de tu abogado.

7. Debida diligencia

Tu abogado realiza sus comprobaciones. Aquí no debería pasar nada dramático si elegiste bien en el paso 4 — pero si aparece algo problemático, este es el momento de retirarse. Calcula al menos 2 semanas.

8. El contrato privado de compraventa (contrato de arras)

El compromiso real. Pagas el 10 % del precio de compra como señal. Si te echas atrás después de esto, pierdes la señal. Si el vendedor se echa atrás, te paga el doble. El contrato fija una fecha final de firma, normalmente a 30–60 días vista.

9. Aprobación final de la hipoteca

Tu banco envía a un tasador a la propiedad. Esto lleva de 1 a 2 semanas. Una vez emiten la oferta vinculante definitiva, la ley española exige un periodo de reflexión de 10 días antes de que puedas firmar ante notario. Ten esto en cuenta en tus plazos.

10. Firma ante notario

El día de la firma, tú y el vendedor os reunís en el notario. El notario lee en voz alta la escritura pública, confirma que ambas partes la entienden y da fe de la firma. Pagas el resto del precio mediante cheque bancario, el vendedor te entrega las llaves y el notario remite la escritura al Registro de la Propiedad para su inscripción.

11. Trámites posteriores a la firma

En las semanas siguientes tendrás que:

• Pagar el ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva) — se encarga tu abogado
• Inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad
• Cambiar de titular los suministros (luz, agua, gas, internet)
• Pagar la plusvalía municipal (técnicamente es obligación del vendedor, pero a menudo se negocia)
• Domiciliar el IBI y las cuotas de comunidad

¿Cuánto cuesta realmente por encima del precio?

El precio de etiqueta es solo el principio. Presupuesta entre un 10 y un 13 % del precio de compra en gastos adicionales para una vivienda de segunda mano, o entre un 12 y un 14 % para obra nueva.

Gasto	Segunda mano	Obra nueva
ITP (impuesto de transmisiones)	6–10 % (según comunidad)	—
IVA + AJD	—	10 % + 0,5–1,5 %
Notario	0,1–0,5 %	0,1–0,5 %
Registro de la Propiedad	0,1–0,25 %	0,1–0,25 %
Abogado	1 % (o tarifa plana 1.500–3.000 €)	1 %
Gestión de la hipoteca (si la hay)	1–2 % del préstamo	1–2 % del préstamo
Tasación	300–600 €	300–600 €

Los tipos autonómicos del ITP varían mucho: 6 % en Madrid, 10 % en Cataluña y la Comunidad Valenciana, 7–8 % en Andalucía y Baleares.

Gastos recurrentes una vez que eres propietario

• IBI (impuesto municipal): aproximadamente entre el 0,4 y el 1,1 % del valor catastral al año
• Cuotas de comunidad (si es un edificio o urbanización): entre 30 € y más de 300 € al mes
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes): aunque no la alquiles, los no residentes pagan una imputación anual de renta de en torno al 1,1–2 % del valor catastral × 19–24 %
• Seguro: entre 200 € y 600 € al año por una póliza multirriesgo estándar
• Tasa de basuras: entre 50 € y 300 € al año

Las cinco trampas más habituales

1. Comprar de vacaciones. No lo hagas. Toda agencia conoce al comprador que llegó el jueves, firmó reservas el sábado y voló de vuelta el domingo. También es el comprador que paga un 15 % de más.
2. Saltarte el abogado independiente. Te arrepentirás exactamente una vez.
3. Ignorar las construcciones ilegales en Andalucía y Canarias. Decenas de miles de viviendas rurales se construyeron sin licencia y no se pueden legalizar. La nota simple te dice la situación registral, pero no la urbanística — tu abogado tiene que comprobarlo directamente en el ayuntamiento.
4. Subestimar los gastos de compra. El recargo del 10–13 % pilla desprevenido a la gente constantemente.
5. Firmar el contrato privado sin preaprobación hipotecaria. Si el banco se echa atrás, pierdes el 10 %.

Qué hacer a continuación

Si te faltan meses para comprar, empieza por el paso 1 — saca el NIE ya, es lo único que no se puede acelerar. Si te faltan semanas, publica tu búsqueda en Buvivo y deja que los agentes compatibles vengan a ti.

Lecturas relacionadas:

• El NIE para compradores de vivienda: guía paso a paso de solicitud
• Impuestos inmobiliarios en España explicados: ITP, IVA, IBI y plusvalía