El contrato de arras en España: cómo funciona la señal del 10 % (y la cláusula que decide quién se queda con el dinero)

Has encontrado el piso. Precio acordado. Apretón de manos. La agencia te envía un PDF de dos páginas titulado contrato de arras y te pide una transferencia del 10 % "antes del viernes para retirarlo del mercado".

Para. Ese documento es el paso más vinculante de toda la compra inmobiliaria española antes de la notaría. Firma la versión equivocada y echarte atrás te cuesta el 10 % del precio. Firma la correcta y, si quien se echa atrás es el vendedor, te paga el 20 %.

Esta guía explica exactamente cómo funcionan los contratos de arras, las tres modalidades que reconoce el Derecho español y las cláusulas que cualquier comprador extranjero debería negociar antes de transferir un solo euro.

Qué es realmente un contrato de arras

La compraventa española se desarrolla en dos actos: el contrato privado y la escritura pública firmada ante notario. El contrato de arras es la forma más habitual de contrato privado — un acuerdo de señal que vincula a ambas partes entre la oferta y la notaría.

Una vez firmado:

• El vendedor no puede aceptar una oferta superior y dejarte fuera
• Tú no puedes echarte atrás sin perder la señal
• Precio, fecha de firma de escritura y qué se incluye quedan fijados
• Suele haber uno a tres meses para elevar a público en la notaría

La señal suele ser el 10 % del precio acordado, pagada por transferencia bancaria al vendedor (o, idealmente, a la cuenta de provisión de fondos del abogado). No la guarda la agencia.

Lo crucial: el documento que firmas se rige por el artículo 1454 del Código Civil — y lo que dice ese artículo en la práctica depende por completo de cuál de los tres tipos de arras se especifique en el contrato.

Los tres tipos de arras — y por qué es lo único que importa de verdad

El Derecho español reconoce tres tipos distintos de señal previa a la compraventa. En el papel parecen casi idénticas. Cuando algo va mal, se comportan de forma completamente distinta.

Tipo	Si se echa atrás el comprador	Si se echa atrás el vendedor	¿Por defecto?
Penitenciales (art. 1454)	Pierde la señal	Devuelve el doble	El más común
Confirmatorias	Venta exigible judicialmente	Venta exigible judicialmente	A veces
Penales	Pierde señal y la venta sigue siendo exigible	Paga penalización y la venta sigue siendo exigible	Raras

1. Arras penitenciales — la "cláusula de salida"

Es lo que casi todo comprador extranjero cree estar firmando, y normalmente es así. Cualquiera de las partes puede desistir:

• Te echas atrás: el vendedor se queda tu 10 %
• Se echa atrás el vendedor: te devuelve el doble de lo que entregaste (es decir, recuperas tu 10 % más otro 10 % adicional)

Eso es todo. Sin pleitos, sin compraventa forzada — el dinero cambia de manos y todos siguen su camino. Es la versión que casi siempre quieres como comprador extranjero, porque si te deniegan la hipoteca o cambian tus circunstancias, tu exposición máxima es la señal ya entregada.

Para que las arras sean penitenciales, el contrato debe decirlo expresamente y citar el artículo 1454. Si el documento solo dice "arras" o "señal" sin más, los tribunales españoles han tendido históricamente a interpretarlo como el siguiente tipo.

2. Arras confirmatorias — la trampa

Si el contrato se limita a usar la palabra "arras" sin especificar penitenciales, los tribunales pueden interpretarlo como confirmatorias. Esto significa que la señal es solo un pago a cuenta que prueba que la compraventa es real — y ninguna de las partes puede echarse atrás.

Si cambias de opinión, el vendedor puede demandarte para forzar la firma — es decir, tendrías que pagar el 90 % restante y quedarte la propiedad, o afrontar una indemnización adicional a la pérdida de la señal. Lo mismo a la inversa: tampoco el vendedor puede desistir.

Para la mayoría de compradores extranjeros, este es el peor escenario. Comprueba siempre que el contrato use la fórmula exacta "arras penitenciales" o invoque expresamente el artículo 1454 del Código Civil.

3. Arras penales — arras con penalización

Las híbridas. La señal funciona como cláusula penal, pero la compraventa sigue siendo jurídicamente exigible. Si te echas atrás, el vendedor puede quedarse la señal y además exigir el cumplimiento. Raras en la práctica; si te las plantean, busca otro abogado.

Las cláusulas que todo comprador debe negociar

El tipo de arras es la cláusula estrella. Pero el resto del documento pesa casi tanto. Aquí lo que conviene exigir:

Condiciones suspensivas

Son las cláusulas "salida de emergencia". Bien redactadas, te permiten recuperar la señal si no se cumple un evento concreto. Las tres más importantes:

1. Aprobación de la hipoteca — "Si la solicitud de hipoteca del comprador es denegada antes del [fecha], la señal se devuelve íntegramente." Sin esta cláusula, una denegación bancaria sigue costándote el 10 %. (Ver nuestra guía de hipotecas para no residentes para los plazos típicos.)
2. Título limpio / sin cargas — el inmueble debe transmitirse libre de hipotecas, embargos, deudas de IBI o derramas de comunidad pendientes.
3. Situación urbanística — sobre todo en propiedades rurales o semirrurales, el contrato debe decaer si el inmueble resulta no estar inscrito, ser parcialmente ilegal o estar afectado por una orden de demolición.

Fecha de firma de escritura

Habitualmente 30 a 90 días desde la firma de las arras. Pide el extremo más largo si todavía estás cerrando la hipoteca, moviendo fondos desde el extranjero o tramitando el NIE. La fecha debe ser un día concreto del calendario, no "dentro de 60 días" — lo segundo abre la puerta a ambigüedades.

Qué se incluye

La ley española presume que los elementos fijos (cocina, baños, armarios empotrados) se transmiten con la propiedad. Los muebles y los electrodomésticos no. Si el vendedor se comprometió a dejar el sofá, la nevera, la lavadora o los aires acondicionados, inclúyelo todo, pieza a pieza, en el contrato. "Amueblado" no es un término jurídico.

Penalización si el vendedor oculta un problema

Si el vendedor no puede otorgar escritura por algo que debió haber declarado (un copropietario no mencionado, una herencia en disputa, un embargo en marcha), el contrato debe activar automáticamente la duplicación penitencial — sin obligarte a pleitear.

Cláusula de divisa (compradores extranjeros)

Si te financias desde fuera, una oscilación del tipo de cambio entre arras y notaría puede mover el precio en miles de euros. Una cláusula simple recordando que el precio acordado es en euros y que el riesgo de divisa lo asume el comprador es estándar — pero si usas un especialista en cambio de divisa, bloquea el tipo el día de la firma.

¿Quién custodia el dinero?

Aquí es donde más se queman los compradores extranjeros.

El 10 % se suele transferir directamente al vendedor. Una vez en su cuenta, recuperarlo — incluso teniendo derecho a ello — depende de su buena fe. Si el vendedor es una promotora que quiebra, o un particular que sencillamente se niega a devolver, te toca pleito en España para ejecutar.

Mejores opciones:

1. Cuenta de provisión de fondos del abogado — tu abogado custodia el dinero en una cuenta cliente y solo lo libera al firmar la escritura o al producirse el evento de devolución. Es el estándar de oro.
2. Depósito en notaría — algunos notarios aceptan depósitos en su cuenta cliente, aunque es menos habitual para arras (más para el pago final).
3. Aval bancario — el banco del vendedor garantiza la devolución. Habitual en obra nueva / sobre plano; obligatorio por ley para señales sobre plano según la Ley 38/1999.

Si el vendedor insiste en transferencia directa, es una bandera amarilla — no descarta la operación, pero obliga a verificar tres veces el título (nota simple) y a que el abogado revise todo.

Cronograma completo, en días

Una compra española típica, desde la oferta aceptada hasta la entrega de llaves:

• Día 0 — oferta verbal aceptada, la agencia redacta una hoja de reserva con un pequeño depósito (3.000–6.000 €) y 7–14 días para firmar arras.
• Días 1–10 — tu abogado solicita la nota simple en el Registro de la Propiedad, comprueba cargas, deudas y la legitimación del vendedor.
• Días 10–14 — se firma el contrato de arras y se paga el 10 % (descontado el depósito de reserva, que computa).
• Días 14–60 — cierre hipotecario, divisa, NIE si no lo tienes, visitas de tasación o de perito si lo has contratado, comprobación de suministros y derramas.
• Día 60–90 — cita en notaría. Firmas la escritura, pagas el 90 % restante, recoges las llaves y el notario inscribe la transmisión en el Registro.

Si en los días 14–60 aparece un problema serio y tienes condiciones suspensivas bien redactadas, puedes desistir y recuperar la señal. Si no, no.

En qué se diferencia el contrato de arras de otros "depósitos"

Tres documentos se confunden a menudo:

Documento	¿Vinculante?	Importe típico	¿Reembolsable?
Hoja de reserva	Débilmente — durante unos días, hasta firmar arras	3.000–6.000 €	Normalmente sí, si no llegan a firmarse las arras
Contrato de arras	Fuertemente — todo el 10 % en juego	10 % del precio	Solo vía cláusula penitencial o condición suspensiva
Contrato de opción de compra	Fuertemente — el comprador tiene un derecho con plazo	5–10 % (a menudo a fondo perdido)	El comprador puede no ejercer la opción; la prima se suele perder

El contrato de opción de compra se utiliza a veces como alternativa a las arras. Otorga al comprador un derecho exclusivo de compra a un precio fijo durante una ventana (normalmente 60–180 días). Es habitual para compras que requieren licencias de reforma, comprobaciones urbanísticas u otra due diligence larga — pero la prima suele perderse si no se ejerce la opción.

Lista de comprobación previa a las arras

Antes de firmar y transferir el 10 %, deberías tener:

• NIE — necesario para la notaría, pero conviene tenerlo antes de firmar arras para no ir con prisas
• Abogado español — independiente del vendedor y de la agencia, por favor
• Nota simple — sacada del Registro de la Propiedad con menos de 30 días, revisada por tu abogado
• Recibo del IBI — prueba que el vendedor está al corriente del impuesto anual
• Certificado de comunidad — para pisos, prueba que no hay derramas pendientes
• Certificado energético — exigido por ley en la transmisión
• Aprobación previa de hipoteca (si financias) — agreement in principle del banco español, más la condición suspensiva en el contrato
• Fondos confirmados — en euros, en una cuenta española (o circuito de transferencia preparado)
• Contrato revisado frase por frase — "arras penitenciales", condiciones suspensivas, fecha de escritura, qué se incluye, cláusula de divisa

Si tu español flojea, el contrato debe revisarlo un abogado bilingüe. Las apps de traducción no captan la diferencia entre penitenciales y confirmatorias.

Errores frecuentes

Los mismos errores se repiten una y otra vez con compradores extranjeros:

1. Firmar sin abogado porque la agencia dice que "todo el mundo usa esta plantilla". La plantilla rara vez es neutral.
2. Transferir la señal a la agencia — no al vendedor, ni a la cuenta cliente del abogado. Recuperar dinero de agencias que pierden la licencia es un calvario.
3. Sin condición suspensiva de hipoteca — y entonces el banco deniega tras 30 días de estudio.
4. Comprar en una visita turística — tres días no bastan para sacar la nota simple, conseguir un AIP y leer el contrato con calma. Frena el ritmo o usa una hoja de reserva con depósito reembolsable mientras haces los deberes a distancia.
5. No leer la lista de "elementos incluidos" — y aparecer el día de la firma con la cocina desinstalada.

Dónde encaja Buvivo

Buvivo es un marketplace de búsqueda inmobiliaria a la inversa — tú publicas lo que buscas y agencias y propietarios con propiedades que encajan se ponen en contacto contigo. No redactamos tu contrato de arras. Pero sí estamos justo antes del momento en que te piden firmarlo: cuanto mejor sea el encaje entre lo que realmente buscas y la propiedad que tienes delante, menos presión sentirás para firmar deprisa "antes de que se la lleve otro".

Casi todos los arrepentimientos con contratos de arras que oímos arrancan en la propiedad equivocada, no en el contrato equivocado. Acierta primero con la propiedad.

Empezar

Compradores: publica una solicitud en 3 minutos y deja que las agencias te traigan propiedades que encajan — para que cuando firmes un contrato de arras sea por la propiedad correcta y al precio correcto.

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