Impuestos sobre la propiedad en España explicados: ITP, IVA, IBI y plusvalía
Los cuatro impuestos sobre la propiedad en España que todo comprador debe entender — quién paga qué, cuándo y cuánto — con los tipos autonómicos de 2026.
Los impuestos inmobiliarios españoles pillan desprevenidos a casi todos los compradores extranjeros. No porque los tipos sean desorbitados — la mayoría no lo son — sino porque hay cuatro impuestos distintos, recaudados por tres niveles de administración diferentes, y el que te toca pagar depende de si el inmueble es de segunda mano o de obra nueva, de quién vende y de dónde se ubique el inmueble en el mapa.
Esta guía repasa los cuatro, con los tipos vigentes en 2026, quién paga cada uno en la práctica y cuándo cambia de manos el dinero. Al terminar podrás presupuestar el coste total de tu compra con un margen de 500 €.
Los cuatro impuestos, de un vistazo
| Impuesto | Quién paga | Cuándo | Tipo habitual |
|---|---|---|---|
| ITP (solo segunda mano) | Comprador | En la firma | 6–10 % del precio |
| IVA + AJD (solo obra nueva) | Comprador | En la firma | 10 % + 0,5–1,5 % |
| Plusvalía municipal | Vendedor (normalmente) | En los 30 días siguientes a la venta | Varía — a menudo 500–8.000 € |
| IBI | Propietario, cada año | Anualmente | 0,4–1,1 % del valor catastral |
Pagas ITP o IVA+AJD — nunca los dos. La plusvalía y el IBI son capas aparte.
1. ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
El ITP es el impuesto sobre transmisiones en las viviendas de segunda mano. Se aplica cuando compras a un particular (o a una empresa que vende un inmueble ya habitado). Es la partida aislada más grande en la mayoría de compras de vivienda en España después del propio inmueble.
Quién lo paga
El comprador, siempre. No se negocia.
Cuánto
El ITP es un impuesto autonómico. Cada comunidad autónoma fija su propio tipo. A grandes rasgos:
| Comunidad | Tipo de ITP (estándar) |
|---|---|
| Madrid | 6 % |
| Navarra | 6 % |
| País Vasco | 4 % (dentro de ciertos límites) |
| La Rioja | 7 % |
| Andalucía | 7 % |
| Islas Baleares | 8–13 % (escala progresiva) |
| Canarias | 6,5 % |
| Cataluña | 10 % (11 % por encima de 1 M €) |
| Comunidad Valenciana | 10 % |
| Murcia | 8 % |
| Galicia | 9 % |
| Asturias | 8 % |
| Castilla-La Mancha | 9 % |
| Castilla y León | 8 % |
| Extremadura | 8 % |
| Aragón | 8 % |
| Cantabria | 9 % |
Muchas comunidades ofrecen tipos reducidos (4–6 %) para jóvenes (menores de 35), familias numerosas, personas con discapacidad o compras por debajo de determinados umbrales de precio. Si alguno de estos supuestos puede aplicarte, pídele a tu abogado que lo compruebe.
Sobre qué se calcula
Oficialmente, el ITP se basa en el mayor entre: (a) el precio de compra declarado en la escritura, o (b) el valor de referencia fijado por el Catastro (el valor de referencia del registro inmobiliario). El valor de referencia se introdujo en 2022 precisamente para impedir que los compradores declarasen por debajo. Si el precio de la escritura está por debajo del valor de referencia, pagas el ITP sobre el valor de referencia y puedes recurrir después — pero la mayoría no gana el recurso.
Cuándo se paga
En los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura en notaría. Tu abogado (o un gestor) presenta el Modelo 600 en la oficina tributaria autonómica y paga el impuesto. Si te pasas del plazo, se acumulan recargos del 5 al 20 %.
2. IVA + AJD — solo obra nueva
Si compras una vivienda totalmente nueva directamente a un promotor (es decir, nadie la ha habitado desde su construcción), el ITP no aplica. En su lugar se aplican otros dos impuestos:
- IVA: 10 % en vivienda residencial en toda España, 21 % en suelo y en inmuebles comerciales. Las Islas Canarias utilizan IGIC al 7 % en lugar de IVA.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados — actos jurídicos documentados): 0,5–1,5 % según la comunidad
Los dos los paga el comprador. El IVA lo factura el promotor en la firma; el AJD se presenta y paga en la oficina tributaria autonómica, igual que el ITP.
Sumados, los compradores de obra nueva suelen pagar entre un 10,5 % y un 11,5 % en impuestos de compra, algo más que el ITP en comunidades de baja fiscalidad como Madrid pero similar al de Cataluña o Valencia.
3. Plusvalía municipal
Oficialmente se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), pero fuera de una oficina tributaria nadie usa ese nombre. La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo entre el momento en que lo compró el vendedor y el momento en que te lo vende a ti. La cobra el ayuntamiento.
Quién paga en la práctica
Legalmente es obligación del vendedor. En la práctica:
- Los vendedores residentes en España casi siempre la pagan
- Vendedores no residentes — aquí está la trampa. Por ley, si el vendedor es no residente y no paga, Hacienda puede reclamársela al comprador. Tu abogado insistirá normalmente en retener el importe de la plusvalía del precio de compra en la notaría y pagarla en nombre del vendedor. Si tu abogado no hace esto, cambia de abogado.
Cuánto
Varía muchísimo según el municipio. Un piso pequeño puede deber entre 500 y 2.000 € de plusvalía; un chalé con parcela grande tras 30 años de propiedad podría deber más de 15.000 €. No hay fórmula nacional.
Desde una sentencia del Tribunal Constitucional en 2021, los vendedores pueden optar entre dos métodos de cálculo — uno "objetivo" (basado en el valor catastral y los años de titularidad) y otro "real" (basado en la ganancia efectiva del valor del suelo). Si el inmueble se vendió con pérdida, no debes nada. Tu abogado calculará ambos y aplicará el menor.
Cuándo se paga
En los 30 días siguientes a la venta.
4. IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es el equivalente español anual del council tax / property tax. Lo factura el ayuntamiento a quien sea propietario del inmueble a 1 de enero de cada año.
Quién paga
El propietario a 1 de enero. Si compras en junio, el vendedor ya ha pagado el IBI de ese año y algunas escrituras incluyen una cláusula para prorratearlo — tu abogado lo revisará.
Cuánto
Del 0,4 al 1,1 % del valor catastral al año. El valor catastral es el valor administrativo del inmueble — habitualmente muy inferior al precio de mercado (a menudo entre el 30 y el 70 %). Para un piso de 300.000 €, el IBI anual suele estar entre 400 y 900 €.
Cuándo se paga
Cada municipio fija su propio periodo de cobro (normalmente de agosto a noviembre). Domicilia el pago o te caerán recargos por demora.
IRNR — el quinto impuesto del que nadie habla
Aunque seas no residente y nunca alquiles tu vivienda en España, Hacienda te imputa una pequeña renta nocional por ella y te cobra el impuesto sobre esa renta. Este es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
- Se calcula como el 1,1 % del valor catastral (o el 2 % si la valoración no se ha actualizado en más de 10 años)
- Tributa al 19 % para residentes en la UE/EEE, y al 24 % para el resto
- Se declara anualmente mediante el Modelo 210
- Factura habitual: entre 150 y 600 € al año
Si alquilas el inmueble, pagas IRNR sobre los ingresos reales del alquiler — 19 % para UE/EEE, 24 % para el resto, con deducciones limitadas para propietarios de fuera de la UE.
Cómo se suma todo — un ejemplo real
Comprar un piso de segunda mano de 350.000 € en Valencia (Comunidad Valenciana):
- Precio de compra: 350.000 €
- ITP (10 %): 35.000 €
- Notaría: ~800 €
- Registro de la Propiedad: ~500 €
- Abogado: 2.500 €
- Gestión de hipoteca + tasación (si la hay): ~4.000 €
- Total: ~42.800 € por encima del precio de compra
Después, anualmente:
- IBI: ~600 €
- Gastos de comunidad: 1.200–2.400 €
- IRNR (no residentes): ~300 €
- Seguro de hogar: ~350 €
La misma compra de 350.000 € en Madrid:
- ITP (6 %): 21.000 €
- Todo lo demás, aproximadamente igual
- Total: ~28.800 € por encima del precio de compra
Una diferencia de 14.000 € solo por cruzar una frontera autonómica.
Qué hacer a continuación
- Antes de empezar a visitar, decide en qué comunidad quieres comprar y suma el ITP autonómico a tu presupuesto efectivo.
- Al hacer ofertas, presupuesta entre un 10 y un 13 % adicional sobre el precio para cubrir todos los costes combinados.
- En la firma, tu abogado se encarga de ITP/IVA/AJD. Asegúrate de que se retiene la plusvalía si el vendedor es no residente.
- Tras la firma, domicilia desde el primer día el IBI, los gastos de comunidad y los suministros.
Para ver el proceso completo de compra, consulta nuestra guía 2026 para comprar vivienda en España siendo extranjero. Para el paso del NIE, que desbloquea todo lo demás, consulta la guía de solicitud del NIE.
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