Vender una propiedad en España siendo no residente: la guía 2026
Cómo vender una propiedad española siendo no residente en 2026: la retención del 3 %, la ganancia patrimonial, la plusvalía, el papeleo, los plazos y los errores que cuestan más caro a los vendedores extranjeros.
Casi todo lo que un propietario extranjero lee sobre la vivienda española está escrito para compradores. La venta se lleva un párrafo, como mucho una nota a pie de página. Y entonces llega el día en el que quieres vender — y descubres que el sistema español trata al vendedor no residente de forma muy distinta al residente, con una retención del 3 % sobre el precio, un régimen propio para las ganancias patrimoniales, un impuesto municipal con historia judicial reciente y un montón de papeles que nadie te mencionó cuando firmaste la escritura.
Esta es la guía que nos hubiera gustado tener cuando empezamos a ayudar a propietarios extranjeros a salir del mercado español. Cubre toda la venta: impuestos, plazos, costes, los documentos a reunir y los errores que en silencio le cuestan al vendedor entre 5.000 y 40.000 euros.
¿Puede un no residente vender una propiedad en España?
Sí. No existen restricciones para que un no residente venda una vivienda española. No hace falta residencia, no hace falta estar físicamente presente (basta con un poder notarial) y no se requiere autorización previa de ninguna autoridad fiscal. Lo que cambia respecto a una venta de residente es cómo se gravan y retienen los ingresos, y ahí es donde vive casi toda la letra pequeña.
A efectos fiscales, "no residente" suele significar quien pasa menos de 183 días al año en España y cuyo centro de intereses económicos está fuera del país. Si has estado a caballo y no lo tienes claro, pregunta a tu gestor antes de firmar nada — tu condición el día de la escritura determina qué normas se aplican.
La retención del 3 %: la norma que pilla a todos
Si eres no residente, el comprador está obligado por ley a retener el 3 % del precio de venta acordado e ingresarlo directamente en Hacienda en los 30 días posteriores a la firma, mediante el Modelo 211. A ti te llega el 97 % restante.
Eso no es un impuesto. Es un pago a cuenta de tu ganancia patrimonial, pensado para impedir que los no residentes salgan del país con todo el dinero antes de saldar cuentas con Hacienda. Tres detalles importan:
- El 3 % se calcula sobre el precio declarado en la escritura — no sobre el beneficio. Una venta de 400.000 € genera una retención de 12.000 €, hayas ganado 5.000 o 150.000.
- Si tu impuesto real por ganancia patrimonial es menor que la retención, puedes reclamar la diferencia con el Modelo 210 en los cuatro meses siguientes a la venta. Las devoluciones suelen tardar entre 6 y 18 meses.
- Si tu impuesto real es mayor que la retención, pagas la diferencia, también por Modelo 210, también en los cuatro meses.
Un no residente que vende con pérdida también ve cómo se le retiene el 3 % del precio en la notaría. La única vía para recuperarlo es presentar el Modelo 210 y esperar.
La ganancia patrimonial para no residentes
España grava las ganancias patrimoniales de los no residentes a un tipo fijo del 19 % (residentes en UE/EEE) o del 24 % (todos los demás, incluidos los británicos post-Brexit en la mayoría de los casos — confírmalo con tu asesor). La ganancia se calcula como:
Precio de venta − Coste de adquisición − Gastos deducibles
Lo que cuenta como coste de adquisición y como gasto deducible es donde te ahorras o te dejas dinero serio. Casi todos los vendedores no residentes que vemos infradeclaran aquí.
Deducible en el lado de la compra:
- El precio que pagaste, según figura en tu escritura original
- ITP o IVA + AJD pagados en la compra
- Gastos de notaría y Registro de la Propiedad de la compra
- Honorarios del abogado en la compra (con factura)
- Comisión de la agencia si la pagaste como comprador
Deducible en el lado de la venta:
- Comisión inmobiliaria (normalmente 3–6 % + IVA)
- Honorarios del abogado de la venta (con factura)
- Plusvalía municipal, si la pagaste tú
- Coste del certificado de eficiencia energética y de otras certificaciones obligatorias
- Mejoras estructurales documentadas durante la propiedad (un tejado nuevo, una ampliación con licencia, una reforma estructural — no un sofá nuevo ni una mano de pintura)
Ese último punto es el que financia, en silencio, muchas jubilaciones mediterráneas. Si gastaste 40.000 € a lo largo de los años en mejoras con licencia y conservas las facturas, tu ganancia — y tu impuesto — baja en 40.000 €. Si no tienes facturas, Hacienda asume que no gastaste nada. Guarda cada factura desde el momento en que compras.
Un ejemplo con números
Compraste un piso en Valencia en 2014 por 180.000 €. Vendes en 2026 por 320.000 €. Gastos deducibles de la compra: 22.000 € (ITP, notaría, abogado). Gastos deducibles de la venta: 16.000 € (agencia, abogado, certificado energético, plusvalía). Tienes 18.000 € de reformas documentadas.
- Precio de venta: 320.000 €
- Coste de adquisición: 180.000 € + 22.000 € = 202.000 €
- Mejoras: 18.000 €
- Gastos de venta: 16.000 €
- Ganancia patrimonial: 320.000 − 202.000 − 18.000 − 16.000 = 84.000 €
Siendo residente en la UE: 84.000 × 19 % = 15.960 € a pagar.
La retención del 3 % que aplicó el comprador fueron 9.600 €. Debes la diferencia — 6.360 € — vía Modelo 210 en cuatro meses. Si no tuvieras facturas de mejoras y te saltaras 5.000 € de gastos de venta, la ganancia salta a 107.000 € y el impuesto a 20.330 € — unos 4.400 € más por la misma venta.
Plusvalía municipal: la del historial judicial
La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo durante el tiempo que has sido propietario. Lo cobra el ayuntamiento, no Hacienda, y legalmente es obligación del vendedor en una compraventa entre particulares.
Una sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 obligó a reescribir cómo se calcula. Desde noviembre de 2021 puedes elegir entre dos métodos de cálculo y pagar el que te dé una factura menor:
- Método objetivo — el ayuntamiento aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años de propiedad.
- Método de ganancia real — incremento real del valor del suelo (diferencia entre el valor de venta y de compra en escritura, multiplicado por el peso del suelo en el valor catastral).
Si de verdad vendiste con pérdida en términos de suelo, no debes nada — pero tienes que reclamarlo. El ayuntamiento no te lo va a ofrecer. Insiste, por escrito, en el cálculo que más te conviene antes de la firma en la notaría.
La plusvalía típica de un piso medio español con 10–15 años de propiedad suele estar entre 1.500 y 8.000 €, según el municipio.
Modelo 210: el formulario que no puedes olvidar
El Modelo 210 es la declaración de renta de no residentes. Dos presentaciones importan en el momento de la venta:
- La declaración de la ganancia patrimonial, presentada en cuatro meses desde la fecha de la escritura. Aquí saldas (o reclamas) la diferencia con la retención del 3 %.
- Imputación de rentas del último año — si todavía eres propietario a 31 de diciembre de cualquier año, debes el IRNR por imputación de rentas (una renta ficticia, gravada al 19 % / 24 %) antes del 31 de diciembre del año siguiente, aunque nunca hayas alquilado.
La segunda se olvida. Tu gestor la presentará si se lo encargas. Calcula 40–120 € por presentación.
Lo que realmente te cuesta la venta
Pila de costes realista para un no residente que vende una propiedad de 350.000 € que ha tenido 10 años:
| Partida | Coste típico |
|---|---|
| Agencia (3–5 % + 21 % IVA) | 12.700 – 21.200 € |
| Abogado del lado vendedor | 1.500 – 3.000 € |
| Certificado de eficiencia energética | 150 – 300 € |
| Renovación de la cédula de habitabilidad (si toca) | 80 – 250 € |
| Cancelación de hipoteca (si la hay) | 600 – 1.200 € |
| Plusvalía municipal | 1.500 – 8.000 € |
| Ganancia patrimonial (tras la retención del 3 %) | Variable — ver arriba |
| Honorarios Modelo 210 | 40 – 120 € |
| Total de costes no fiscales (típico) | 16.500 – 34.000 € |
Por encima del impuesto sobre la ganancia. Meter este número en el precio de salida — en vez de descubrirlo la semana de la firma — es la diferencia entre una salida tranquila y una dolorosa.
Los documentos que hay que reunir ya
Si estás contemplando vender en los próximos 12 meses, empieza a recopilarlos. La mitad tardan semanas en conseguirse.
- Escritura original de compra
- NIE y pasaporte en vigor
- Nota simple del Registro de la Propiedad (no más de 3 meses al firmar)
- Último recibo del IBI y justificante de pago
- Certificado de la Comunidad de Propietarios confirmando que estás al corriente (máximo 30 días)
- Certificado de eficiencia energética vigente (vida útil de 10 años)
- Cédula de habitabilidad o cédula de ocupación cuando la región la exija (Cataluña, Valencia, Baleares, otras)
- Facturas de suministros de los últimos 12 meses (agua, luz, gas)
- Saldo y certificado de la hipoteca, si hay que cancelarla
- Facturas de mejoras estructurales — la pila que ahorra impuestos
- Designación de representante fiscal (un representante fiscal residente en España) — obligatorio para no residentes extracomunitarios
Esta última pilla desprevenidos a muchos vendedores británicos post-Brexit. Si no resides en la UE, Hacienda exige que nombres un representante fiscal residente en España. La mayoría de gestores lo ofrecen por 200–400 € al año.
El calendario de la venta
Para una venta de no residente sin complicaciones, un calendario realista va de 3 a 6 meses desde que sale al mercado hasta que se entregan las llaves.
| Etapa | Duración típica |
|---|---|
| Preparar la propiedad y el papeleo | 2–6 semanas |
| Salir al mercado y encontrar un comprador serio | 4–16 semanas |
| Reserva → contrato de arras | 1–2 semanas |
| Arras → firma en notaría | 4–10 semanas (hipoteca del comprador) |
| Presentar Modelo 210 de la ganancia | En 4 meses tras la notaría |
| Recuperar el 3 % retenido (si procede) | 6–18 meses tras el Modelo 210 |
Lo más lento casi siempre es la hipoteca del comprador. Lo segundo, los certificados energéticos y las renovaciones de cédula en plena temporada alta. Empieza ambos pronto.
Errores típicos que cuestan dinero de verdad
- Sacarlo al mercado sin certificado energético. Es ilegal y Hacienda puede multarte hasta con 6.000 €. Ten el certificado antes de la primera visita.
- Olvidar que el 3 % se calcula sobre el precio, no sobre la ganancia. La gente presupuesta el impuesto sobre el beneficio y se sorprende cuando el 3 % del precio entero le sale de la cuenta en la notaría.
- Sin facturas de las reformas. 20.000 € de reforma no documentada son 3.800–4.800 € de impuesto evitable.
- Pagar al abogado del vendedor que recomienda la agencia. Usa un abogado independiente, igual que harías como comprador.
- Ignorar la imputación de rentas del año de la venta. Debes el Modelo 210 por los meses en los que aún eras propietario ese año, prorrateado.
- Infradeclarar el precio en la escritura. Hacienda lo compara con el valor de referencia y emite una liquidación paralela, a menudo meses — a veces años — más tarde. El descuento que diste al comprador se convierte en tu problema fiscal.
- No nombrar representante fiscal cuando es obligatorio. Los vendedores extracomunitarios sin representante se enfrentan a sanciones y a una devolución más lenta del 3 %.
- Publicar a la vez en todos los portales. Diluye la búsqueda y proyecta urgencia. Un anuncio serio y bien planteado en los canales adecuados rinde más que el escopetazo.
Dónde encaja Buvivo
El modelo tradicional pone al vendedor en la posición más lenta del mercado: publicar en portales, pagar cuotas mensuales, esperar a que los compradores te encuentren entre miles de pisos y confiar en que los contactos que lleguen encajen con lo que vendes.
Buvivo lo invierte. Los compradores publican primero lo que buscan, con criterios completos — comunidad, presupuesto, tamaño, tipo, imprescindibles. Si tienes una propiedad que encaja, eres tú quien contacta directamente con el comprador. Sin cuotas de portal. Sin contactos que nunca iban en serio. Inviertes tu tiempo en compradores que ya han levantado la mano para tu tipo de propiedad.
Para un vendedor no residente que no puede volar cada fin de semana a hacer visitas, ese filtrado importa. Cuantas menos visitas que no encajan, antes se cierra la venta, y menos tiempo está tu 3 % retenido en una cuenta de Hacienda en vez de en la tuya.
Qué hacer ahora
Si te quedan 12+ meses: empieza a guardar facturas, conserva cada factura de reforma y comprueba que tu certificado energético sigue vigente.
Si te quedan 3–6 meses: nombra un abogado del lado vendedor, pide una nota simple nueva, renueva los certificados vencidos y consigue una valoración realista — no de la agencia que quiere el mandato, sino de dos fuentes independientes.
Si ya estás listo para vender: publica tu propiedad en Buvivo, mira con qué compradores encaja y habla con quienes tienen los criterios alineados. La primera conversación rinde más que un mes en un portal.
Sea como sea: presenta el Modelo 210 correcto, reclama lo que te corresponde y no le dejes a Hacienda dinero que no es suyo.
¿Buscas propiedad en España?
Publica en Buvivo lo que estás buscando y deja que los agentes vengan a ti con propiedades que encajan.
Publicar una solicitud gratis