Visados para comprar vivienda en España en 2026: Nómada Digital, No Lucrativa y la vida después de la Golden Visa

Si empezaste a investigar la mudanza a España hace tres años, todos los artículos te llevaban a la misma respuesta: compra una propiedad de 500.000 € o más y la Golden Visa te daba el permiso de residencia. Esa vía ya está cerrada. España suprimió formalmente el visado para inversores el 3 de abril de 2025, y no hay un sustituto equivalente.

Lo que no ha cambiado: puedes seguir comprando vivienda en España como ciudadano no comunitario sin ninguna restricción. Lo que sí ha cambiado es que ser propietario ya no implica permiso de residencia. Si quieres vivir en tu casa española más de 90 días seguidos, necesitas un visado aparte — y elegir bien antes de comprar te ahorrará un año de trámites.

Esta es la guía práctica de 2026 con las opciones de visado que de verdad funcionan para compradores de vivienda, con cifras, plazos y los matices que nadie te cuenta hasta que vas por la mitad del expediente.

El problema de los 90 días (por qué importa)

Los ciudadanos no comunitarios — británicos, estadounidenses, canadienses, australianos, la mayor parte de Latinoamérica — pueden estar un máximo de 90 días dentro de cualquier periodo de 180 en el espacio Schengen sin un visado de larga duración. Y ese contador corre en los 29 países Schengen, no solo en España. Un fin de semana en París en febrero te resta días del verano en España.

Si compras un piso en Valencia y vienes dos veces al año seis semanas, no hay problema. Si compras pensando en pasar de abril a octubre en la casa de la playa, vas tres meses por encima del límite legal y la Agencia Tributaria va a sostener que ya eres residente fiscal. La mayoría de los compradores caen en el segundo caso y no se dan cuenta.

La solución es un visado de larga duración. Hay cuatro vías que los compradores de vivienda usan de verdad en 2026, más una que está cerrada pero conviene entender porque sus reglas siguen marcando el resto.

Opción 1 — Visado de Nómada Digital (la opción por defecto desde 2023)

España lanzó el Visado de Nómada Digital (VND) en enero de 2023 dentro de la Ley de Startups, y se ha convertido sin ruido en la opción por defecto para compradores en edad laboral menores de 60.

Para quién es: empleados en remoto y autónomos que cobran de empresas fuera de España. Puedes ser asalariado de una empresa no española, o autónomo con hasta un 20 % de los ingresos procedentes de clientes españoles.

Umbral de ingresos (2026): aproximadamente 2.762 €/mes para el solicitante principal — el 200 % del salario mínimo. Suma unos 1.036 €/mes por cónyuge y 345 €/mes por hijo. Las cifras se actualizan cada año; calcula una subida del 4–6 % para 2027.

Ventaja fiscal: este es el gran atractivo. Los titulares del VND pueden acogerse al régimen de la Ley Beckham — un 24 % fijo de IRPF sobre rentas de fuente española hasta 600.000 €, con las rentas extranjeras prácticamente exentas, durante un máximo de seis años. Frente a la escala progresiva española estándar (que llega al 47–54 % según la comunidad autónoma), eso le ahorra a un trabajador remoto bien pagado decenas de miles de euros al año.

Plazo: 20 días hábiles en el consulado; 20 días hábiles si se tramita en España vía UGE. La vía en España es más rápida y se revisa con más flexibilidad.

Lo que más complica el expediente:

• La empresa empleadora debe existir desde hace al menos un año antes de tu solicitud.
• Necesitas certificado de antecedentes penales de cada país en el que hayas vivido los últimos dos años, apostillado y traducido.
• Seguro médico privado sin copagos y con cobertura completa en España (Cigna Global, Sanitas, Adeslas, DKV venden pólizas válidas para el VND por 60–150 €/mes).
• Los autónomos con VND deben darse de alta en la Seguridad Social; este coste es el que más se olvida en los presupuestos.

Para una pareja con trabajo en remoto que compra un piso en Valencia o Málaga, casi siempre es la respuesta correcta.

Opción 2 — Visado No Lucrativo (la vía clásica para jubilados)

El Visado No Lucrativo (VNL) es el permiso histórico de "rentas pasivas" de España. Fue durante décadas el visado de jubilación de facto y sigue siendo la opción más limpia para quien no piensa trabajar.

Para quién es: personas que pueden acreditar rentas pasivas o ahorros suficientes para vivir en España sin trabajar. Pensiones, alquileres, dividendos y patrimonio cuentan. Las rentas activas — incluido el trabajo en remoto — no cuentan.

Umbral de ingresos (2026): 2.400 €/mes para el solicitante principal (400 % del IPREM), más 600 €/mes por cada familiar. También puedes cumplir con ahorros — unos 29.000 € en cuenta para el solicitante principal — pero cada vez más consulados quieren ver ingresos recurrentes, no un saldo puntual.

Posición fiscal: residencia fiscal española estándar al superar los 183 días anuales — tipos progresivos hasta 47–54 %, más impuesto sobre el patrimonio y el modelo 720 sobre activos en el extranjero por encima de 50.000 €. No existe un equivalente a la Ley Beckham para el VNL.

Plazo: 1–3 meses en el consulado, según el país. Londres y Washington van más rápido que Lima o Manila.

Restricción crítica: no puedes trabajar mientras tienes el VNL. Ni para una empresa española, ni para una extranjera, ni como autónomo para clientes de fuera. Si Inmigración o Hacienda detectan ingresos activos en tus extractos, la renovación se deniega. Quien tiene el VNL y quiere empezar a trabajar suele migrar al VND en el segundo año.

Para jubilados, parejas en fase FIRE o un cónyuge que acompaña al que sí trabaja, el VNL sigue siendo la herramienta correcta.

Opción 3 — Visado de trabajo por cuenta propia (autónomo)

Si vas a montar un negocio en España — abrir un alojamiento, llevar un restaurante, lanzar una consultoría con clientes españoles — la vía adecuada es el visado de trabajo por cuenta propia. Presentas un plan de negocio y proyecciones a la oficina de comercio (UGE-CE), y la aprobación depende de que la actividad se considere económicamente viable.

Para quién es: fundadores, profesionales independientes que sirven al mercado español, cualquiera cuyos ingresos vayan a tener más de un 20 % de origen español (lo que descarta el VND).

Realidad: es el más lento, más difícil y más burocrático de los visados de comprador. Las tasas de aprobación son sensiblemente menores que las del VND o el VNL. Si puedes encajar tu actividad en el VND, hazlo.

Opción 4 — Reagrupación familiar o cónyuge UE

Si tienes cónyuge comunitario o un familiar español, tienes una vía rápida vía reagrupación familiar UE. ¿Casado con español, italiano, alemán? No necesitas ninguno de los visados anteriores — solicitas la tarjeta de residencia como familiar de ciudadano de la UE, sin requisito de ingresos más allá de "recursos suficientes", sin restricción para trabajar y con un camino de cinco años a la residencia permanente.

Es de lejos la vía más fácil. Si la tienes disponible, úsala.

Opción 5 — Golden Visa (cerrada, pero sus reglas aún resuenan)

La Golden Visa permitía a compradores no comunitarios obtener un permiso de residencia renovable invirtiendo 500.000 € o más en vivienda. Existió desde 2013 y se cerró el 3 de abril de 2025. Ya no se admiten nuevas solicitudes.

Dos cosas prácticas siguen importando:

1. Quien ya tiene la Golden Visa, la conserva. Las renovaciones siguen las condiciones originales, incluida la vía a la residencia permanente al quinto año y la nacionalidad al décimo (o al segundo para latinoamericanos, filipinos, andorranos, ecuatoguineanos y sefardíes).
2. No hay programa sustitutivo. Varios lobbies han propuesto un permiso menor de "inversión + creación de empleo"; a abril de 2026 nada ha pasado por el Congreso. No planifiques contando con un futuro retorno.

Si en 2026 una agencia de relocation te habla de Golden Visa, busca otra agencia.

Comparativa

Visado	Mejor para	Requisito ingresos/patrimonio	¿Permite trabajar?	Régimen fiscal
Nómada Digital	Trabajo en remoto <60	2.762 €/mes	Sí (clientes extranjeros)	Beckham (24 % fijo, opcional)
No Lucrativa	Jubilados, rentas pasivas	2.400 €/mes o 29.000 € ahorros	No	Progresivo español estándar
Cuenta propia	Fundadores, negocio en España	Plan de negocio viable	Sí	Estándar + Seguridad Social autónomo
Familiar UE	Cónyuge/familiar de comunitario	"Recursos suficientes"	Sí	Estándar
Golden Visa	—	Cerrada desde abril de 2025	—	—

Orden: ¿primero el visado o primero la casa?

El orden importa. Esta es la secuencia que mejor funciona en 2026:

1. Decide tu vía de visado sobre el papel antes de firmar nada. Mira tu mix de ingresos, edad, familia y exposición fiscal. El visado adecuado acota la geografía: los del VND se concentran en Valencia, Málaga y Madrid; los jubilados con VNL en Alicante, Murcia y Almería; los fundadores en Barcelona y Madrid.
2. Saca el NIE. Lo necesitas tanto para el visado como para la compra. Pídelo por consulado — suele ser más rápido que esperar a estar en España.
3. Presenta la solicitud de visado. Desde tu país de residencia, con expediente completo. No viajes a España a iniciar el visado salvo que cumplas el supuesto del VND en territorio.
4. Visita España con el visado, no con sello turístico. Haz visitas, firma la reserva y completa la compra ya con un permiso que te deja quedarte el tiempo necesario para vivir allí.

Quienes invierten el orden — comprar primero, solicitar después — casi siempre acaban gastando en viajes de urgencia para la cita consular que no programaron a tiempo.

Dónde encaja Buvivo

Cuando ya sabes qué visado vas a pedir, sabes qué casa estás buscando de verdad. Un solicitante de VND en Valencia quiere un 1 dormitorio con fibra y balcón por 280.000 €. Un jubilado con VNL en la Costa Blanca quiere 2 dormitorios tranquilos cerca de la playa por debajo de 230.000 €. Son dos búsquedas completamente distintas.

En lugar de pasar seis meses en Idealista compitiendo con todos los demás compradores extranjeros por los mismos 50 anuncios, publica tus criterios en Buvivo y deja que sean los agentes locales los que vengan a ti con propiedades que encajan — incluyendo viviendas fuera de mercado que nunca verás en los portales. Es el camino más corto entre decidir el visado y firmar las llaves.

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Este artículo es una guía general, no asesoramiento legal ni fiscal. La política de visados y los umbrales de ingresos cambian cada año — confirma siempre las reglas vigentes con el consulado español que te corresponde y un abogado de extranjería antes de presentar nada.